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::: IL MERCATO DELLE COSTRUZIONI visto da CRESME (e non solo)
    dossier edilizia di Federica Fiorellini
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Siamo di fronte alla crisi più lunga dal secondo dopoguerra (-9,8% nel 2009, -5,9% nel 2010), con un’erosione di circa un quinto del mercato. Qualche buona notizia solo dal recupero e dalla manutenzione straordinaria. I dati del 18mo rapporto dell’istituto leader in Italia per il comparto edile ...

Partiamo da un fatto che ci ha particolarmente colpiti: lo scorso primo dicembre le associazioni imprenditoriali - industriali, artigiane e cooperative e le organizzazioni sindacali di tutta la filiera delle costruzioni (promotrici degli Stati Generali delle Costruzioni) si sono date appuntamento per una manifestazione nazionale a piazza Montecitorio.
«In questi 18 mesi non è successo nulla e la situazione si è aggravata». È la denuncia arrivata da 1.500 imprenditori delle costruzioni e 1.400 tra artigiani e professionisti, per la prima volta insieme da tutta Italia e per la prima volta così critici. Obiettivo: richiamare l'attenzione del governo, del parlamento e di tutte le forze politiche sull'importanza del settore delle costruzioni per l'economia del Paese e sulla crisi senza precedenti che lo ha colpito: circa 30 miliardi di investimenti in costruzioni in meno in quattro anni, oltre 250.000 posti di lavoro persi nelle costruzioni e nei settori collegati, oltre il 20% medio di riduzione delle produzioni nei settori dei materiali da costruzione, oltre 300% in più di utilizzo ammortizzatori sociali, impennata del numero dei fallimenti, anche per effetto dei gravissimi ritardi nei pagamenti degli enti pubblici (l'Ance stima crediti dei costruttori per 14 miliardi, con tempi di pagamento sempre più lunghi, arrivati a oltre sei mesi per il 45% delle imprese, con punte che arrivano a 24 mesi).

 

Al settore dell'edilizia è arrivato il sostegno di Emma Marcegaglia. «Il settore - ha affermato la presidente di Confindustria - deve tornare a essere tra le priorità dell'agenda politica e trovare risposte adeguate. Garantire i pagamenti alle imprese per i lavori eseguiti, utilizzare le risorse disponibili per realizzare le infrastrutture che servono al Paese, puntare su processi di semplificazione amministrativa rafforzando i controlli di sicurezza e regolarità: sono obiettivi che come Confindustria condividiamo e che meritano adeguate risposte da parte del governo».
Nel pomeriggio, il presidente dell'Ance, Paolo Buzzetti, ha guidato una delegazione che si è recata a Palazzo Chigi per un incontro con il sottosegretario alla presidenza del consiglio, Gianni Letta, e il ministro delle Infrastrutture, Altero Matteoli (grande assente il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti). Il governo si è impegnato a varare la semplificazione normativa e amministrativa, mentre per l'accelerazione dei pagamenti alle imprese si sta studiando una soluzione tecnica con la cassa depositi e prestiti.
Aspettiamo alla finestra…

::: COSTRUZIONI: -5,9% NEL 2010
Detto questo, ci sembra utile presentare ai nostri lettori (tutti coinvolti in qualche modo nella crisi che ha colpito la filiera delle costruzioni, dai parchettisti ai rivenditori, dai produttori ai progettisti), un’interessante fotografia del settore, quella che emerge dal 18° Rapporto congiunturale e previsionale Cresme (Centro ricerche economiche sociali di mercato per l’edilizia e il territorio) sul mercato delle costruzioni Presentato presso il Centro Congressi di Verona Fiere, nell’ambito del Construction Day, lo scorso 9 novembre, il rapporto evidenzia come il 2009 sia stato, per il mercato delle costruzioni, l’anno peggiore dal secondo dopoguerra. E il 2010 chiuderà con un altro sensibile calo che determinerà per il quadriennio 2007 - 2010 una perdita complessiva intorno al 20%.

 

«Se esaminiamo le fasi critiche principali per le costruzioni dal secondo dopoguerra - ha rilevato il direttore del Cresme, Lorenzo Bellicini, nella sua presentazione -: il triennio 1975-1977, i bienni 1982-1983 e 1993-1994, il quadriennio 2007-2010, risulta immediatamente evidente la gravità dell’attuale congiuntura. Nel primo periodo la contrazione del mercato fu dell’11,7%, nel secondo periodo del 7,5%, nel terzo del 9,1%, oggi siamo di fronte ad una crisi innanzitutto più lunga e soprattutto dagli effetti ben più rilevanti con una erosione di circa un quinto del mercato».
Due sono i dati più rilevanti in termini di analisi delle stime sull’andamento e sulle prospettive del settore. Il peggioramento della stima relativa al 2010 rispetto a quanto previsto alla fine del 2009, passata da un meno 2,8% a meno 5,9%, e la contrazione della crescita preventivata nel 2011 da un +1,6% a un +0,9%.

::: 2010: L’ANNO DELLA RESA DEI CONTI
Per il direttore del Cresme «…il 2010 sarà l’anno della “resa dei conti”: in termini occupazionali, in termini di capacità competitiva delle imprese, in termini di selezione. L’analisi sui bilanci di oltre 1.000 imprese della filiera delle costruzioni ha messo in evidenza come, rispetto al già difficile 2008, si sia registrato un drastico peggioramento delle performance di bilancio e dei fatturati. Tanto da mettere una seria ipoteca sulla tenuta di una parte del settore. I dati del 2009 mostrano una crisi che interessa tutte le classi dimensionali: certo quelle minori sembrano soffrire di più (-20% le più piccole, -16% le medie, -13,4% le grandi): ma tra le grandi quelle tra 250 e 500 milioni di euro vedono il fatturato ridursi del 18,8%, quelle oltre i 500 milioni del 10,5%. Nel 2009 la crisi sembra agire in forma più complessa, oltre che più ampia. Se esaminiamo lo scenario dal punto di vista dell’utile netto e della variazione di fatturato 2009/2008, il 28,3% del nostro campione ha un bilancio in perdita e una riduzione del fatturato - era il 16,1% per i bilanci del 2008. Inoltre, il 51,8% delle imprese del campione, pur mantenendo bilanci in nero, vede ridursi il fatturato rispetto al 2008. Nel 2008 era solo il 35,6% del campione. In sostanza l’80% del campione perde fatturato (era il 48,4% nel 2008); il 2,9% cresce ma non ha utili e solo il 17,3% cresce ed è in utile. Era il 51,6% nel 2008. Insomma una situazione decisamente drammatica. Anche quest’anno, come già l’anno scorso, l’invenduto, l’insoluto, la liquidità, la capacità di gestire il credito a monte e a valle, la capacità patrimoniale dell’impresa, il livello di efficienza, la capacità strategicooperativa di stare sui mercati emergenti, rappresentano tutti elementi chiave, che insieme alla domanda, fisseranno i contenuti della competizione e della selezione che avverrà nel 2010, ma soprattutto nel 2011».

 

::: UN NUOVO CICLO EDILIZIO?
L’avvio del nuovo ciclo edilizio, in base al Rapporto del Cresme, appare legato a tre fattori principali.
Il primo riguarda la capacità del Piano Casa 2 di incidere come volano sul mercato delle nuove costruzioni residenziali, anche in sinergia con i piani di housing sociale (sotto questa definizione rientra una nuova categoria di immobili ovvero “residenze di interesse generale destinata alla locazione a studenti, immigrati, anziani e persone a rischio di esclusione”).
L’analisi della stima degli investimenti in costruzioni senza piano casa mostra come la dinamica delle costruzioni nel 2011 risulterebbe negativa, e il comparto residenziale subirebbe una ulteriore flessione negativa del 9% nel 2011 e del 1% nel 2012 per assestarsi, senza crescere, solo nel 2013.
Il secondo attiene alla conferma degli impegni in termini di finanziamenti da parte dello Stato a sostegno dei programmi delle opere pubbliche. La scarsità di risorse, dopo aver colpito le piccole opere e gli enti locali, registra infatti una fase di “slittamento” anche per le grandi opere sopra i 100 milioni di euro. Le attese per il 2011 dovrebbero essere produttive, ma visto quanto accaduto nel 2010, è bene avere prudenza. Le risposte più positive per le opere pubbliche, pur in un quadro difficile, vengono dal partenariato pubblico e privato (in crescita del 13% in termini di investimenti), dal facility management, e dall’energy technology (l’innovazione tecnologica al centro delle strategie per ridurre le emissioni di gas serra e per la sicurezza energetica). Mentre si conferma, in questa situazione, la debole del comparto delle piccole opere pubbliche di sola esecuzione.
Il terzo fattore è rappresentato dal ritmo con cui crescerà il mercato della riqualificazione del patrimonio esistente, da tempo ormai il principale mercato delle costruzioni. Lo scenario elaborato dal Cresme prevede per la riqualificazione un ruolo di traino nel prossimo ciclo edilizio, come avvenuto negli anni ’80 e soprattutto nella prima metà degli anni ’90. Il prossimo ciclo si caratterizzerà per il prevalere dell’aspetto tecnologico rispetto a quello estetico. E in questo scenario l’energy technology giocherà una partita rilevante.

 

::: VERSO LA RIPRESA?
Su fronte del mercato immobiliare residenziale, si segnala la previsione positiva per il 2010, con una crescita delle compravendite del 2,4% e una ulteriore riduzione dei prezzi, che porta il valore medio delle abitazioni in Italia ridotto del 17,2% e del 18,7% nelle città capoluogo. Sugli esiti del 2011 pesa la valutazione sulla componente ‘scudo fiscale’ sulla dinamica 2010.
L’analisi del Cresme evidenzia come le quotazioni immobiliari proseguano nel 2010 nella discesa tracciata nei due anni precedenti, sebbene si riduca l’intensità del calo e appaiano alcuni segni positivi nelle aree di pregio delle città, in cui si sta concentrando l’investimento immobiliare.
Dopo la forte discesa dei prezzi nel corso del 2009 (-10,0% nelle grandi città e -9,8% nella media nazionale), anche in funzione del limitato contributo dato dall’inflazione (soltanto lo 0,7% di variazione dei prezzi al consumo), il 2010 si dovrebbe chiudere con un rallentamento del ritmo di deflazione delle quotazioni residenziali con un calo dell’1,6% nelle grandi città e del 4,0% nella media nazionale. Con un tasso di inflazione tendenziale attualmente all’1,5%, si osserva che nelle grandi città il calo in valori reali è stato solo dello 0,1% contro il 2,5% della media nazionale.

::: LE OPERE PUBBLICHE
Per le opere pubbliche è probabile che tutto venga rimandato al 2012. Lo scenario vede una contrazione degli investimenti del 5,5% nel 2009 in valori costanti (-5,8% era stato previsto a novembre 2009), del 4,8% nell’anno in corso e del 2% nel 2011. La ripresa è prevista nel biennio 2012- 2013, ma sarà modesta: +1% nel 2012 e +2% nel 2013. Quasi tutte opere la cui partenza era programmata per il 2010, ma che il persistere del particolare momento di debolezza della finanza pubblica fa oggi prevedere tra la seconda metà del 2011 e il 2012.
In base alle stime Cresme di breve e medio periodo, la ripresa del settore viene posticipata, di circa un anno, dalla seconda metà del 2010 alla seconda metà del 2011. A partire da tale data dovrebbero farsi sentire gli effetti dell’avvio dei nuovi cantieri per la realizzazione delle grandi infrastrutture di trasporto programmate per l’expo di Milano 2015, dai cantieri per le nuove tratte ferroviarie ad alta velocità tra Milano e Brescia, Milano e Genova nonché il tunnel del Brennero, dall’avvio di nuove tratte autostradali da realizzare in project financing e dal proseguimento di importanti cantieri in corso, mentre appare ancora incerto l’avvio del ponte sullo Stretto.
Allo stato attuale delle informazioni, tra il 2011 e il 2015 si attende, quindi, una nuova stagione, moderatamente positiva, per il settore delle opere pubbliche, trainata innanzitutto dalle opere del genio civile. Nel 2011 il trend sarà ancora negativo (-2% in valori costanti, che in valori correnti corrisponde a un pareggio), ma nel quadriennio 2012-2015 il bilancio sarà di crescita: +1,7% il tasso medio annuo in valori costanti.
Su questo scenario però pesano tre aspetti fortemente critici: il nodo ripresa economica/debito pubblico, gli esiti della crisi politica, la farraginosità della macchina burocratico-organizzativa.
Il quadro tracciato presuppone infatti che vengano mantenuti i programmi, soprattutto per quanto riguarda le opere di maggiori dimensioni inserite nel Programma delle Infrastrutture Strategiche e non vengano avviate operazioni di “rallentamento” degli interventi e di “slittamento” delle partite economico-finanziarie dal bilancio di un anno all’altro.
Come è successo chiaramente nel 2009 e nel 2010. Infatti, confrontando i risultati dell’analisi svolta a novembre 2010 con quella svolta a ottobre 2009 è subito evidente il disatteso avvio di un numero significativo di cantieri programmati per il 2010 e l’avanzamento lento di quelli in corso.
Questo risultato pone delle ombre, anche nel segmento delle grandi opere, sulla ripresa del settore prevista e auspicabile nel breve e medio termine.

 

::: BUIO PER IL NON-RESIDENZIALE
Prosegue, invece, con dinamiche negative l’andamento delle compravendite non residenziali. Un trend negativo che continua dal 2006 in misura pesante, per tutte le tipologie non residenziali. La proiezione del 2010 sulla base dei dati del primo semestre mostra un stabilizzazione della caduta del comparto industriale - dopo il crollo del 20% del 2009- una flessione del 3% del commerciale e una ulteriore significativa flessione del comparto degli uffici. Si conferma la difficoltà del comparto non residenziale nell’attuale scenario di mercato.
E poco di meglio è da attendersi per il 2011, stante l’attuale quadro economico.

::: LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA CI SALVERÀ?
Le buone notizie vengono dal recupero e dalla manutenzione straordinaria.
Con il 2010 l’attività di manutenzione del patrimonio esistente si rivela ancora una volta, come già con la crisi del 1993-94, la vera ancora di salvataggio del mercato delle costruzioni.
Certo per ora attraverso le sue caratteristiche di intervento minuto sul territorio: sono la ristrutturazione degli appartamenti e dei condomini i principali sostenitori di questa fase di mercato. Anche perché una parte della domanda invece di cambiare casa ristruttura quella che ha.
Gli investimenti crescono intorno al 2,5/2,4% all’anno. E nel ciclo espansivo si stabilizzeranno intorno al 2%. Una crescita importante, ma contenuta, che produce effetti sul mercato delle costruzioni.
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::: IN CANTIERE
Il site manager e il project manager sono due figure fondamentali in un cantiere edile. Il primo ha un ruolo di verifica, coordinamento, supervisione, valutazione della progettazione esecutiva e realizzazione di tutte le attività di cantiere. Il secondo deve gestire tutte le fasi della commessa/progetto, dalla pianificazione all'organizzazione, dal coordinamento al controllo. Va da sé che si tratta di interlocutori importanti per i produttori di pavimenti in legno, così come per i posatori.
Spetta a loro, per esempio, verificare la qualità dei prodotti coinvolti in un cantiere, non da ultimi i pavimenti.
Per fare un po’ di chiarezza e per individuare i nodi cruciali e le possibilità di migliorare il dialogo tra l’impresa e il mondo dei pavimenti in legno, abbiamo intervistato due operatori: Egidio Soli e Angelo Sirtori, rispettivamente site e project manager di due noti gruppi milanesi.

Quali sono le sue funzioni e quali le difficoltà che incontra più frequentemente in cantiere?
EGIDIO SOLI, SITE MANAGER di una nota società milanese.
Nel mio caso, il “site” è una figura poliedrica, che si inserisce sia nelle attività di General Contactor, sia nel “construction & management”. Supervisiona le attività del cantiere, verifica la congruenza con il progetto e relaziona al P.M., tiene sott’occhio i crono-programmi, provvede alle stime e alle verifica della produzione, collabora con la DL per le verifiche di conformità, collabora con il CSE, verifica che la qualità dei prodotti sia conforme alle prestazioni richieste. Nel panorama attuale, le maggiori difficoltà sono generate dalla scarsa preparazione delle maestranze generiche, nel coordinamento dei subappaltatori, nel rispetto delle tempistiche.
ANGELO SIRTORI, PROJECT MANAGER SELI (www.seli.com)
Il mio compito è quello di gestire, con procedure snelle, tutte le fasi della commessa, per minimizzare qualsiasi spreco di risorse. Devo supervisionare costi, tempi e standard qualitativi, oltre al lavoro delle maestranze, per evitare, per esempio, metodi lavorativi non efficienti o sprechi sistematici di tempo. Le difficoltà sono tante, prima tra tutte riuscire a rispettare i tempi e a ottenere dai fornitori prodotti realmente rispondenti al capitolato.

Parliamo di pavimenti in legno, come si confronta con questo materiale, lo reputa un prodotto “problematico”?
EGIDIO SOLI. Le nuove tecnologie hanno permesso la produzione di pavimenti evoluti, diversi dal concetto convenzionale di parquet. Nei nuovi progetti vi è sempre la componente pavimento in legno, gli architetti ne propongono di infinite tipologie, sulla base delle offerte del mercato. Ritengo che, nella sua “essenzialità”, non sia un prodotto problematico. Lo diventa se lo rapportiamo alla difficoltà nel riconoscere un prodotto di qualità da un materiale di “moda”. Un altro elemento di criticità è dato dalla scarsa capacità degli operatori dell’edilizia di selezionare un prodotto che offra le più alte garanzie, nel rispetto delle norme che ne regolano il commercio, a tutela del consumatore finale (che trovandosi in fondo alla catena, si ritrova a pagare prodotti non sempre di qualità). Infine, un prodotto naturale quale è il legno necessita di accorgimenti particolari di manutenzione e mantenimento, diversi per esempio dalla ceramica, ma non sempre queste informazioni sono note all’utilizzatore finale.
ANGELO SIRTORI. Nell’economia complessiva di un cantiere non esiste un materiale problematico. È logico, ci sono materiali più pregiati, e spesso più delicati, che richiedono una maggiore attenzione, spesso solo e soltanto delle maestranze, nelle movimentazioni e nelle lavorazioni successive alla posa. Talvolta l’utilizzo del legno crea problemi logistici: il parquet va protetto, coperto e questo molte volte viene fatto male o in maniera approssimativa. Un piccolo pezzo di macerie sotto al cartone di copertura può creare graffi e abrasioni, spesso di grave intensità. In generale la supervisione è la soluzione migliore, insieme a maestranze che siano partecipi del problema.

Quali caratteristiche cerca in un parquet?
EGIDIO SOLI. Sicuramente la qualità, poi il design e, in ultima analisi, un rapporto prezzo/ qualità corretto.
ANGELO SIRTORI. Dipende molto da cosa chiede la committenza. Sicuramente in fase di cantiere avere un materiale duro, resistente e con un buon imballo può facilitare la movimentazione e la protezione dello stesso.

Cosa si aspetta da un’azienda produttrice di pavimenti in legno, quali garanzie e quale tipo di collaborazione?
EGIDIO SOLI. Prodotti di qualità, conformi alle norme vigenti. Che sia in grado di fornire garanzie e che possa supportare il cliente nelle fasi della progettazione e, successivamente, nei preliminari della posa. Che fornisca all’utilizzatore finale sufficienti ed esaurienti manuali di gestione del prodotto posato. Che le “schede prodotto” siano conformi e che soprattutto lo sia il pavimento fornito.
ANGELO SIRTORI. Spesso, durante le fasi di gestione della commessa, si fanno ordini ai produttori con scadenze diverse, vuoi per errori progettuali, vuoi per varianti in corso d’opera. Questo può provocare l’approvvigionamento di materiale di partite diverse, con differenze dal punto di vista cromatico e di qualità in generale. Sono consapevole che ormai quasi nessuno tiene grandi scorte in magazzino, ma questo è sicuramente un fattore discriminante nella scelta. Fornitori che possano garantire forniture omogenee sono sicuramente preferibili ad altri.

E da un installatore?
EGIDIO SOLI. Mi aspetterei che un installatore fosse in grado di fornire, a sua volta, sufficienti garanzie di posa e utilizzo del prodotto. Trovo lacunoso che il produttore sia assoggettato a una seria regolamentazione, marcatura e controllo del processo produttivo fino alla consegna in cantiere, mentre talvolta, quando il pavimento passa nelle mani del posatore, svaniscono improvvisamente tutte le tutele del materiale. Penso che servirebbero più corsi di formazione, seminari sui nuovi prodotti, tecnologie… Mi piacerebbe pensare che tutta la catena non avesse anelli mancanti.
ANGELO SIRTORI. Spesso ormai abbiamo a che fare con installatori che non hanno cura di quello che fanno, che sono in cantiere per fare metri e non per fare un buon lavoro. Quindi scarsa cura delle finiture, strumenti di lavoro non in perfetto stato di conservazione e manutenzione o, peggio, inadatti al lavoro da fare. Gli operatori preparati, in base alla mia esperienza, sono la minoranza.